はじめに
分譲住宅や中古住宅を購入する際に、前面道路についてどうなっているかを確認することは重要です。道路といえども、やがて経年劣化して補修・修繕の問題が発生してきます。国や市町村所管の公道ならば、行政が補修修繕をすることになりますが、私道の場合は所有者がすることになります。
私道の場合、権利関係が複雑であったり所有者の意向があったりすると、簡単に行うこともできずに時間も費用も掛かります。
私道がどうなっているのかを考えてみました。
道路とは
《道路法の道路》
《建築基準法の道路》
（１）建築基準法第４２条第１項の道路（すべて幅員４ｍ以上）
1）道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路
2）建築基準法が適用された際に現に存在していた幅４m以上の道
3）特定行政庁から指定を受けた私道
（２）建築基準法第４２条第２項の道路（いわゆる２項道路）
「建築基準法が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる幅４m未満の道であって、特定行政庁が指定したもの」を道路とみなすと定めている。
建築基準法では、道路とは原則４m以上の幅の道ですが、４m未満であっても一定の要件をみたせば道路となり得ることとしている。
私道とは
「公道」は市町村や国、地方公共団体などが所有・管理している道路です。
「私道」は個人や民間の法人が所有している道路なので、私道を維持・管理する責任があります。補修工事等は原則として行政ではなく所有者が行うことになります。
道路陥没や亀裂が原因で事故が発生した場合、私道所有者は損害賠償責任を負うことがあります（民法７１７条）。
「私道」は個人や民間の法人が所有しているので、許可なく通行したりはできません。
ただし、「私道」といっても建築基準法第４３条によって、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と２m以上の長さで接しなければなりません。これは消防活動などに支障をきたすことがないように定められたもので、この義務のことを「接道義務」と呼んでいます。
私有地であっても道路としての役割を果たすためには公的な規制を受けています。
公道か私道かを調べる方法
公道か私道かを調べるには公図（法務局で入手）で調べる方法があります。
公図で道路のような形をしているけれど地番がついているところは私道です。地番があれば、登記簿を見ることで誰が所有しているかを知ることができます。
公道は地番がありません。
位置指定道路と通行権
私道はあくまで個人の所有地なので、他人が通行するためには所有者の承諾を得ることが前提となりますが、要件を満たし、手続きを経ることで「建築基準法上の道路」、つまり「位置指定道路」になることができます。
「位置指定道路」は道路としての指定を受けているので、一般の人が通行するためにも提供されることになります。
ただし、通行する人々に通行する権利を与えたわけではなく、道路としての役割を果たした結果、通行の自由が認められているということです。
通行者は通行する利益を受けることはできるのですが、通行する権利を持っているわけではありません。
公衆用道路とは
公衆用道路とは、登記上の地目の1つです。道路法上の道路であるかどうかを問わず、一般交通の用に供する道路ということなので、私有地であっても一般公衆の交通のために使用されているものは、公衆用道路として登記することができます。
不動産登記規則（地目）
第九十九条 地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
登記とは別に、市区町村に公衆用道路認定申請を行うと、市区町村が現状を確認した上で『公衆用道路』として認定します。『公衆用道路』として認可された場合、固定資産税等が非課税となります。
ただし私有に変わりはないので市区町村が管理を行うわけではありません。
水道管の交換
公道の水道管が老朽化した場合、交換費用は全て水道局が負担します。
しかし、私道は応急的な修繕は水道局が行ってくれますが、本格的な全部の取り換えについては所有者が行います。
私道から公道への移管手続き（例）
◇行政によって多少異なりますが、移管の手続きを行うための必須条件です。
・土地が寄附できる
・抵当権等の権利が抹消してある。
・雨水や排水が民地に入らない状態であり、また、排水構造物に車が乗っても問題ない構造になっている。
・私物が撤去されている（自動車、植木、水道メーター、下水公共桝等）
・建築基準法の規制に同意している（又は抵触していない）
・道路の幅員が4メートル以上
・行き止まり道路の延長が行政の開発許可基準を満たしている。又は、公道から公道まで通り抜けているもの
・その道路を使用しなければ生活できない家屋が現に３軒以上あるもの
◇どちらかを満たす必要がある選択条件です。
・都市計画法に基づく開発行為によるもの
・建築基準法に基づく位置指定道路の指定を受けたもの
各自治体によって要件や手続きが違うので、役所に問い合わせてください。
おわりに
分譲住宅を販売する時、公道から各住宅への進入道は私道ということになります。私道は将来、公道に移管する予定などと説明される場合が多いと思いますが、そう簡単に公道移管が実現するわけではありません。
かつては分譲住宅内の私道は分譲会社所有として登記しているものがあったようですが、昨今は、私道の管理の点から、分譲住宅を購入した人が分割して私道を持ち分として登記するようになってきているようです。
道路も経年劣化するので何十年か経つと補修の問題が生じます。本来は所有者が維持管理の責任を有しますが、そこに住んでいないため住民との考え方は一致しません。
誰が費用を出して補修するのか、難しい問題となっているようです。
