Ⅰ．所有者不明土地・建物管理制度の創設
所有者不明土地・建物とは
・登記記録では所有者がわからないために所有者を特定することが困難
・土地・建物の所有者は特定できても、所在がわからずに連絡ができない
・多数の共有者がいる土地で、共有者全員を特定することができない
以上のような理由で所有者が不明な土地・建物では不動産活用が困難になるといった問題が生じやすなります。
所有者不明となっている不動産について、２０２３（令和5）年４月１日より、裁判所が管理人を選任する土地・建物に特化した財産管理制度が新しく創設されました。
これまでの制度
これまでにも財産管理制度はありましたが、「人」単位の仕組みであったために、土地・建物以外の財産も管理しなければならず、期間も長期化しがちでした。また、所有者を特定できない土地・建物については利用することができませんでした。
例えば、登記上ではAさんとBさんの共有となっている建物があったとします。
Aさんが既に亡くなっていて相続人が不明な場合、相続財産管理人が選任されます。そしてBさんが不在者となっていた場合、不在者財産管理人が選任されます。それぞれに管理人を選任する必要があるということです。
民法改正により、特定の土地・建物のみに特化した財産管理制度が創設されることとなり、一人の管理人のみで管理することができるようになります。
「人」単位から「不動産」単位の財産管理が可能となったことで、他の財産の調査・管理が不要となり期間の迅速化が図られることが期待されます。
また、これまで所有者を全く特定できない場合については対応できなかったのですが、新しい管理制度によって対応が可能となりました。
手続き
所有者不明土地・建物の管理について利害関係を有する利害関係人、地方公共団体の長等が不動産所在地の地方裁判所に申立てします。申立ての際、管理費用を確保するために申立人は予納金を支払います。
裁判所は調査を尽くしても所有者またはその所在地を知ることができない、管理状況等に照らして管理人による管理が必要だと判断した場合に管理命令を発令し、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士・土地家屋士等）を選任します。
なお、区分所有建物については、所有者不明建物管理制度は適用されません。
管理人の権限と義務
①権限
〇管理人には対象となった不動産の管理だけでなく、不動産にある動産にも権限は及びます。
〇管理人は裁判所の許可を得て、対象財産の売却や取壊しといった処分をすることができます。
〇管理処分権は管理人に専属し、訴訟があった場合も管理人が原告または被告となります。
②義務
〇管理人は所有者に対して善管注意義務を負います。また、共有の不動産を管理する場合には、共有者全員に対して誠実公平義務を負います。
〇土地・建物の売却によって金銭が生じたときは、供託をして、その旨を広告しなければなりません。
③費用・報酬
〇管理人は、所有者不明土地等（予納金を含む）から費用の前払・報酬を受けることができます。
Ⅱ．管理不全土地・建物管理制度
所有者による管理が適切に行われていないために、近隣に悪影響を及ぼす管理不全の土地・建物を所有者に代わって管理する者を選任する仕組みがありませんでした。
民法改正によって２０２３（令和５）年４月１日より、管理不全土地・建物について利害関係人が裁判所に申立てることによって管理人を選任してもらうことができるようになりました。
手続き
手続きは所有者不明土地・建物管理制度と同じく、利害関係人等からの申立て、予納金の納付から始まります。
利害関係人とされるのは「倒壊のおそれが生じている隣地所有者」や「被害（臭気や害虫の発生）を受けている者」などが考えられています。市町村長にも特例によって申立権が付与されています。
申立ての後には、原則として所有者の陳述聴取が必要とされています。
その上で、裁判所は管理状況等に照らして管理人による管理が必要だと判断した場合に管理命令を発令し、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士・土地家屋士等）を選任します。
なお、区分所有建物について、管理不全土地・建物管理制度は適用されません。
管理人の権限と義務
①権限
〇裁判所によって選任された管理人が行う管理行為は「ひび割れ・破損が生じている擁壁の補修工事」や「ゴミの撤去・害虫の駆除」が例として挙げられています。
〇裁判所の許可を得ることにより、売却・建物の取壊しといった土地・建物の処分を行うこともできますが、所有者の同意も必要です。
〇管理処分権は管理人に専属しないので、土地・建物に関する訴訟では所有者自身が原告や被告となります。
②義務
所有者不明土地・建物管理制度と同様です。
③費用・報酬
所有者不明土地・建物管理制度と同様です。
おわりに
所有者不明土地・建物管理制度や管理不全土地・建物管理制度は、土地利用の円滑化を促進するために、土地利用に関連する民法のルールを見直し、土地・建物に特化した財産管理制度として創設されたものです。
所有者不明や管理不全の土地・建物の解消に向けた有効なものとして、活用が期待される制度だと思います。
民法改正について 001360820.pdf (moj.go.jp)
Microsoft Word - 2022-05-09 【セット版】法務省【国交省修正】【法務省修正】所有者不明土地ガイドブック (mlit.go.jp)
