はじめに
食料生産を確保するために農地を維持することは大切なことです。一度、農地をつぶして宅地にしてしまうと、再び農地にすることは至難の業です。また、農家として農地を耕作している人が農地を手放して、その農地を所有した人が農業をしない場合も食糧生産に問題が生じます。
そこで農地を農地以外にしたり、農地の所有権を移したりすることを農地法は規制しています。
農地とは
農地法で「農地」とは「耕作の目的に供される土地」のことです。農地法は現況主義をとっているといわれ、「農地」であるか否かは、その土地の現況によって判断されるものであり、土地登記簿の地目によるものではないというものです。
転用・権利移動の制限
農地に関する転用・権利移動については３つのパターンがあります。
ア、権利移動の制限（３条規制）
農地を農地のまま所有権を移動・・・ Ａさん → Ｂさん
耕作目的で農地を農地のまま所有権を権利移動する場合、農業委員会の許可が必要です。
この場合、双方申請の原則で、例えば売主ＡさんとＢさんが連署の上、農業委員会に申請するということです。
農業委員会の許可があって初めて所有権の移動が伴う売買契約が成立したことになります。
イ、転用の制限（４条規制）
利用目的の変更・・・ 農地 → 宅地
所有者は変わらないけれども、農地の利用目的を変更する場合です。自己転用と呼ばれることがあります。
転用許可申請の手続きをする場合は農業委員会を経由して申請書を提出します。
ウ、転用・権利移動の制限（５条規制）
転用と所有権の移動が一緒の場合・・・Ａさんの農地 → Ｂさんの宅地
農地を農地以外のものにするとともに、所有者も変更します。
転用許可申請の手続きをする場合は農業委員会を経由して申請書を提出します。
３条許可申請と同じく、双方申請の原則となります。
許可権者
許可権限を持つのは、３条許可の権利移動の場合は農業委員会です。
４条と５条の場合の転用許可権限を持つのは、原則として都道府県知事です。この他、農業上の施策を考慮して農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあっては、指定市町村の長も転用許可権限を持ちます。
４条５条の場合、４ｈaを超える農地については、都道府県知事等はあらかじめ農林水産大臣と協議しなければならないとされています。
市街化区域内の農地
市街化区域内の農地の転用については、都市計画法上、市街化を促進する地域とされているため、農業委員会への届出を行えば転用許可は不要です。
転用許可基準
転用を許可するかどうかを許可権者が判断する場合の基準となるものが農地法に定められています。以下の①立地基準と②一般基準によって転用の許否が判断されます。
①立地基準
「農用地区域内農地」（転用原則不許可）
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
「甲種農地」（転用原則不許可）
特に良好な営農条件を備えている農地
「第１種農地」（転用原則不許可）
１０ｈa以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地
「第２種農地」（代替性の検討が必要で「第３種農地」に立地困難の場合に許可）
市街地化が見込まれる農地または生産性の低い農地
「第３種農地」（原則許可）
市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地
②一般基準
立地基準による農地の区分に関係なく適用されます。確実に転用が行われるのか、周辺の農地に支障を及ぼさないか、一時転用の場合は確実に復元されるのかといったことです。
おわりに
農地の権利移転や転用については、食糧生産と国土の有効利用のバランスを図るために、農地法だけでなく農振法や都市計画法といった関係する法によって規制されています。行政書士として、複雑な仕組みをきちんと理解して、権利移転や転用の手続きを進められるようになりたいものです。
